Аренда. Договор аренды офиса, здания или сооружения.

Рано или поздно перед предпринимателем встаёт вопрос об офисных и/или складских помещениях. Если собственных средств недостаточно или вложение достаточно крупной суммы в недвижимость представляется не целесообразной в данный момент времени, так называемой палочкой-выручалочкой может стать один из институтов гражданского права именуемый арендой.
Как и у любой другой сделки, у договора аренды есть свои тонкости и связаны они, как показывает практика, в первую очередь с формой договора и его условиями.

Форма.

Договор аренды офиса, лучше заключить в письменной форме. Причём если это договор аренды здания или сооружения, то это обязательно один документ. И тот и другой вступят в силу с момента подписания, но если они заключены на срок не менее года, то государственная регистрация договора – обязательна. Без этого договор будет считаться не заключённым.

Важно Если договор прошёл государственную регистрацию, то все изменения и дополнения к нему также должны быть зарегистрированы в государственном реестре. Это правило в равной мере касается субаренды, перенайма и ряда иных распорядительных действий арендатора.

Условия.

Свобода договора – один из основополагающих принципов договорного права. В Гражданском кодексе (далее – ГК РФ) достаточно много норм, которые применяются постольку-поскольку стороны не установили в договоре иное и их в принципе достаточно для «относительно спокойной жизни». Договор аренды не исключение. Поэтому если стороны согласуют условие о предмете договора аренды, достаточно чётко его индивидуализируют в договоре – договор будет заключенным. Остальное же будет регулироваться нормами ГК РФ. Учитывая, что ситуации, условия, потребности бывают разные, в целях более полной защиты собственных интересов и преследуемых целей всё же целесообразно не ограничиваться этими общими нормами регулирующими аренду, а максимально конкретно и чётко прописать в договоре права и обязанности каждой стороны. При этом необходимо помнить, что обязательные нормы нельзя изменить.

Важно Договор аренды здания или сооружения должен помимо предмета, предусматривать размер арендной платы. В противном случае он будет ничтожным. Учитывая, что договора дарения между коммерческими организациями запрещены, условием о цене не стоит пренебрегать и в договоре аренды офиса.

Перед заключением договора необходимо убедиться в отсутствии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Запрет на совершение регистрационных действий с объектом аренды, обременение его залогом, субарендой, сервитутом – всё это может обернуться неприятностями, ведь права третьих лиц на это имущество сохранятся. К примеру, если объект аренды находится в залоге, сдача его в аренду возможно только с согласия залогодержателя. Конечно, арендодатель несёт ответственность, за сокрытие такого рода информации, но ведь потерянное (в лучшем случае) время это не вернёт. И именно поэтому серьёзный бизнес занимается проверкой контрагентов, именно поэтому кредит на хороших условиях нельзя получить в день обращения.

В сам договор аренды желательно включить условие о согласии арендодателя на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду, перенаём. Это будет своеобразной страховкой, в ситуации, когда арендовать офис, склад за такую цену будет уже не целесообразно, слишком затратно.

Досрочное расторжение договора, также является причиной разногласий. Поэтому будет далеко не лишним заранее определить основания для досрочного расторжения договора аренды. Например, включить в договор условие о праве арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды, в случае если арендная плата превысит установленный договором предел. Требование о расторжении договора по требованию арендатора можно заявить в суд только в случае если арендодатель ответит отказом на соответствующее предложение или проигнорирует его (п. 2 ст.452 ГК РФ)

Важно Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения принятых на себя обязательств (ст. 619 ГК РФ). То есть законодательно закреплён предварительный досудебный порядок урегулирования спора.

В договоре аренды, впрочем, как и в любом другом договоре, отдельно следует оговорить обеспечительные меры, которые способствовали бы исполнению принятых на себя сторонами обязательств. Для арендодателя в договоре аренды в частности, можно установить неустойку за уклонение от:

- государственной регистрации в договора (при необходимости);
- подписания передаточного акта;
- нарушение сроков передачи имущества (его принадлежностей и относящихся к нему документов, ключей);
- приёмки имущества при возврате имущества в связи с прекращением договора.

При прекращении договора аренды (по истечении срока или в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда) основной обязанностью арендатора является возврат имущества. И этой обязанностью не стоит пренебрегать – за период просрочки возврата имущества придётся платить!

Грамотное составление договора аренды – залог стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Не стоит этим пренебрегать и при заключении договора стоит продумывать его до мелочей.

Автор: Махмутов Рустем, специально для garagebiz.ru