Капитальный ремонт многоквартирного дома. Обзор законодательства

Часто незнание законов приводит к тому, что недобросовестные лица могут этим воспользоваться. К нам в редакцию поступила статья, в которой подробно рассматривается законодательство в сфере ремонта многоквартирных домов. Если у кого-то будут уточнения - пожалуйста пишите в комментариях.

Изучающий анализ к IX разделу Жилищного кодекса РФ «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

В статье 168.1. говорится « Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

В статье 168.7 говорится: « В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации».

Как следует из ч.7 ст.168 Жилищного кодекса РФ, реализация региональной программы капитального ремонта осуществляется на основании краткосрочных планов (сроком до трех лет) реализации региональной программы капитального ремонта.

После утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта, следующим шагом является официальная публикация их в средствах массовой информации.

Публикация в средствах массовой информации краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта, соответствует обязанностям органов власти субъекта Российской Федерации по осуществлению контроля за своевременным проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Публикация в средствах массовой информации краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта сообщает собственникам квартир в домах, которые включены в эту программу, о том ,что пришло время для проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в этих многоквартирных домах.

Согласно части 1 статьи 169 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, что является неотъемлемой частью реализации региональной программы капитального ремонта.

Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Следующим шагом по реализации региональной программы капитального ремонта является выбор собственниками помещений в многоквартирных домах способа формирования фонда капитального ремонта. Об этом подробно информирует статья 170 ЖК РФ « Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда».

Особое внимание необходимо уделить части 1 статьи 181: «Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, в порядке установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 № 417-ФЗ)

На каком основании собственников, которые не приняли решения о способе формирования фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, понуждают к заключению договора?

На этот вопрос частично дает ответ статья 421. Гражданского кодекса РФ « Свобода договора»: 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Какие же случаи понуждают к заключению договора? На этот вопрос дает ответ основополагающая статья 1. Основные начала гражданского законодательства:

1.​ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

2.​ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3.​ При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

4.​ Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения.

Федеральным законом контроль за своевременным проведением капитального ремонта в многоквартирных домах возложен на органы государственной власти субъекта Российской Федерации в целях защиты здоровья, прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах перед угрозой разрушения коммуникаций, домового оборудования и конструкций зданий.

Когда пришло время для организации проведения капитального ремонта многоквартирного дома, а собственники помещений в многоквартирном доме не приняли в соответствие с ч.5 ст.170 своевременного решения о способе формирования фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта общего имущества, тогда вступает в силу статья 445 Гражданского кодекса РФ « Заключение договора в обязательном порядке».

Следовательно, обязательный договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме заключается на период организации проведения капитального ремонта, то есть на период предотвращения угрозы разрушения коммуникаций, домового оборудования и конструкций здания,

представляющих собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Для финансирования работ по капитальному ремонту требуются денежные средства. Возникает вопрос, как будет формироваться фонд капитального ремонта? И на этот вопрос дает ответ статья 185 Жилищного кодекса РФ.

Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора.

1.​ Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора устанавливаются настоящей статьей и законом субъекта Российской Федерации.

2.​ Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, представляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Следует обратить особое внимание на текст в круглых скобках, где утверждается, что средства фонда формируются собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде. Будущий период буквально означает очередной финансовый год. Мы не видим в средствах фонда средства тех собственников помещений, общее имущество которых подлежит капитальному ремонту в будущих периодах, то есть через 10-30 лет, а также средства собственников, в чьих домах уже проведен капитальный ремонт.

Следовательно, на языке понятном простому народу, устойчивость финансирования работ по капитальному ремонту обеспечивается тем, что в текущем году на капитальный ремонт расходуются средства в размере поступивших взносов за прошедший год, а сумма поступивших взносов в текущем году расходуется на капитальный ремонт в будущем году.

Теперь обратим внимание на часть текста: « (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году».

Какие средства вправе может израсходовать региональный оператор на финансирование региональной программы капитального ремонта в текущем году, но с прогнозом поступлений взносов на капитальный ратной ремонт в текущем году?

Ситуация с (или) возможна в первом году реализации региональной программы капитального ремонта, когда средств для финансирования работ на счетах собственников домов еще недостаточно для проведения определенного программой вида работ.

Тогда региональный оператор использует средства, полученные от собственников помещений в одних многоквартирных домах, на финансирование работ по капитальному ремонту в других многоквартирных домах, но с учетом возвращения этих средств в текущем году. Об этом говорится в части 4 статьи 179 ЖК РФ: « Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований ».

Теперь обратим внимание на выражение « на возвратной основе», которое буквально означает что, сколько средств получили, столько же вернули. Но такая схема действует внутри одного финансового года. Когда же средства используются на протяжении нескольких лет, там действует схема возврата в большем размере с учетом ежегодной индексации на процент годовой инфляции суммы капитализированных заемных средств. Возврат средств в большем размере обеспечивает ежегодный рост тарифа взносов на капитальный ремонт. Это возможно в условиях ремонтного кооператива.

Как мы видим из статьи 185 ЖК РФ, не существует долгосрочного накопления денежных средств при формировании фонда капитального ремонта. По мере достаточного накопления средств они направляются на финансирование работ по капитальному ремонту.

Теперь предположим, что договор по капитальному ремонту заключается на весь межремонтный период, который составляет тридцать и более лет.

Сохранят ли свою покупательную способность накопленные средства?

Однозначно, нет. При существующей инфляции денежные накопления на банковских счетах теряют ежегодно свою покупательную способность, уходя в минус до 3-х процентов.

Следовательно, накопленные средства первого года к началу капитального ремонта обесценятся на 90%, второго года на 87% и так далее.

Еще печальнее участь средств, если они будут использоваться на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Так как выражение на «возвратной основе» буквально означает « сколько взяли средств, столько и вернули. В этом случае банковский процент не начисляется и денежные средства полностью подвергаются действию инфляции.

В рассмотренном случае в защите нуждаются денежные средства собственников многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

И эту защиту гарантируют статья 1 и статья 10 Гражданского кодекса РФ:

1.3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

1.4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

10.1. Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Все законы создаются на основе основных положений Гражданского кодекса РФ, и ни одно законодательное собрание не может узаконить в осуществлении гражданских прав нечестность и недобросовестность.

Следовательно, предположение, что средства на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома накапливаются в течение всего межремонтного периода абсурдно.

Прежде чем приводить законы к исполнению, их необходимо не просто читать, а внимательно изучать. Особенно это касается тех законов, исполнение которых связано с огромными суммами денежных средств, когда появляется не менее огромное желание недобросовестных исполнителей закона незаконно присвоить денежные средства.

Валентина Гоманчук г. Белгород. Почтовый ящик