Покупка квартиры: всё должно быть юридически чисто!

Сразу следует оговориться: рекомендации, которые мы здесь даём, адресованы обычным гражданам, не специалистам, и могут быть полезны лишь в том случае, если квартира покупается без участия юриста. Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации, на практике это означает, что юридическая проверка документов по сделке обязательно будет. Но на этапе регистрации, а также после неё, выявленные юридические нестыковки и различные неучтённые вами обстоятельства могут доставить крупные неприятности, поэтому постарайтесь избежать их ещё «на старте», до того, как вы поставили подпись под договором о покупке квартиры. Проверку квартиры, которую вы собираетесь приобрести в собственность, на юридическую чистоту мы рекомендуем проводить в три этапа.

Этап первый. Личность продавца

Это главное, личностью продавца следует поинтересоваться ещё на стадии изучения его предложения о продаже вам квартиры. Людей преклонного возраста, граждан, состоящих на учёте в психоневрологических учреждениях, алкогольно-зависимых и наркозависимых личностей суд может впоследствии признать недееспособными, а как следствие все заключённые ими имущественные сделки, в том числе и купля-продажа, будут признаны ничтожными - не имеющими юридической силы. И если в этом плане продавец не вызывает у вас доверия, переступите через свою щепетильность - попросите у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера, подтверждающую его полную дееспособность как физического лица.

Не лишним будет и предварительное знакомство с его паспортом, чтобы потом, уже на этапе регистрации сделки, избежать неприятных сюрпризов. Может оказаться, что паспорт у продавца просрочен, или вместо него имеется лишь какая-то сомнительная бумага, или у него вообще нет документа, удостоверяющего личность – при таких обстоятельствах процесс регистрации может растянуться на недели, порой месяцы, или вообще сделка окажется невозможной, и вы зря потратите время, а возможно, и деньги. Паспорт может быть полезен и как источник информации: штамп и запись о расторжении брака должны вас насторожить, бывшие супруги нередко заявляют претензии и требуют свою долю в продаваемой квартире.

Этап второй. Предъявите права!

А имеет ли право человек, продающий вам квартиру, делать это? В этом тоже необходимо убедиться заранее. В первую очередь следует попросить его показать вам свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. Если при этом выяснится, что сам продавец недавно приобрёл данную квартиру, необходимо попросить у него ещё и договор купли-продажи, чтобы убедиться - деньги за квартиру уплачены полностью.

Особый случай - когда квартира продаётся по доверенности. Постарайтесь мобилизовать всю вашу бдительность и не верьте никаким копиям документов, требуйте только подлинники. Не будет лишним и запрос в выдавшую доверенность нотариальную контору.

В последнее время получило довольно большое распространение приобретение квартир по договору ренты, с условием пожизненного проживания владельца. В такой ситуации обязательно нужно попросить, для ознакомления, как сам договор, так и подлинник свидетельства о смерти бывшего владельца.

Этап третий. Претенденты

Бывшие супруги, имеющие обыкновение заявлять претензии на долю собственности в квартире, уже упоминались в этой статье. По закону такими претендентами могут быть и дети продавца квартиры, поскольку и они являются собственниками. Обязательно попросите предъявить разрешение органа опеки и попечительства на продажу данной квартиры. На квартиру или её часть могут претендовать лица, проживавшие в ней ранее, но временно выбывшие, например, в армию, на работу, в длительную командировку, в места лишения свободы. Получить информацию о таких лицах можно из домовой книги, с ней в любом случае следует ознакомиться.

Автор: Владимир Царан
А вообще устранять все препятствия для продажи, улаживать разного рода претензии – обязанность продавца квартиры, а не ваша. У вас другая задача - добиться, чтобы претензии не предъявлялись уже после того, как квартира перейдёт в вашу собственность.

Автор - Владимир Царан.