Застройщик и дольщик: права и их защита

Автор: Махмутов Рустем, специально для garagebiz.ru

Автор: Махмутов Рустем, специально для garagebiz.ru

Мечта большинства населения о собственных «квадратах» воплощается в жизнь, в подавляющем большинстве случаев, через ипотеку, либо долевое строительство. Если с первым всё ясно – «мечтатель» добровольно отдаётся в рабство переплачивая при этом кредитору сумму сопоставимую с половиной стоимости недвижимости (прим. – позиция автора), и этот вариант не вызывает вопросов на практике, то во втором случае всё не так однозначно. На нём и остановимся.

Если обратиться к истории вопроса, то до недавнего времени, а точнее до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", долевое строительство было вполне легальным способом обогащения не чистого на руку бизнеса за счёт отъема денег у той части населения, у которой они были. Принцип пирамиды – на один выигрыш два проигрыша. Количество обманутых дольщиков по всей стране достигло таких объёмов, что даже депутаты Государственной Думы Федерального Собрания РФ обратили на это внимание… и до сих пор обращают, судя по ежегодно принимаемым поправкам к этому закону. Тут ради справедливости необходимо отметить, что покупка жилья через заключение договора куда безопаснее и предпочтительнее (с юридической точки зрения) чем покупка жилья, скажем, через жилищный кооператив, предварительные договоры купли-продажи или ту же самую вексельную схему, на которой обожглось немало доверчивых граждан. Если на начальном этапе эту разницу ощутить вряд ли удастся, то на этапе остановки строительства и возникновения спора с застройщиком – преимущество будет заметно ощутимо.

С принятием поправок к упомянутому закону, кодексу об административных правонарушений, появления разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам связанным с применением названного закона и закона о защите прав потребителей ситуация изменилась… Теперь отношения сторон договора более упорядочены, дольщики наделены правами которые при грамотной реализации работают, а застройщики «загнаны» в строго определенное правовое поле. Более того, с января 2014 года в законную силу вступают очередные поправки, которые обезопасят дольщиков финансово. Речь идёт о страховании ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства.

Из всего этого напрашивается вывод: работать необходимо в правовых рамках. При работе в обход 214-го закона, строителям проще уйти от ответственности перед гражданами.

Но всё же, не смотря на всё ужесточающиеся правила игры, застройщики нарушают закон. Наиболее часто это проявляется в нарушении установленных сроков сдачи жилья и несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям регламентов и иным обязательным требованиям. Согласитесь, не приятно, когда дом, который по проекту и договору должен был быть сдан в январе, по-факту сдают в лучшем случае через месяц. В 65 комплексе нашего города и в п. ЗЯБ - дольщики, к примеру, ждут сдачи части дома уже с конца декабря 2012 года. Застройщики, такие как строительная компания «ФОН» и группа компаний «ПРОФИТ» не спешат исполнять свои обязательства по указанным адресам. Многие живут в съемных квартирах, а кому-то застройщик даже оплачивает аренду жилья, что на практике встречается крайне редко. И это при том, что дольщики исполнили свои обязательства перед застройщиком в срок и в полном объёме. В чём же причина этих нарушений?

В первом случае, нарушение договорных сроков может быть вызвано недобросовестностью подрядчиков, поставщиков – и в этом случае застройщика понять ещё как-то можно. Но в жизни, как показывает практика, чаще сроки нарушаются по вине самого застройщика! Ведь собранных с дольщиков денег достаточно и для того что бы построить и сдать дом, и для покрытия расходов застройщика, в том числе и для получения последним от своей деятельности прибыли. Причина – не добросовестность!

Во втором случае, качество страдает исключительно из-за жадности, алчности застройщика. К примеру, в договоре прописана установка пятикамерных окон, а устанавливаются трехкамерные. Разницы нет, скажут многие, но только не специалисты по строительству и менеджеры по закупкам. То же самое касается и линолеума, и отделочных материалов или, к примеру, случаи, когда застройщик произвольно меняет проект в результате которого меняется метраж объекта долевого строительства.

Как же в этом случае быть?

Как показывает практика, закон соблюдают там, где за его нарушение наказывают рублём. Закон даёт дольщику такое право и этим грех не воспользоваться.

В первом случае, поскольку закон не устанавливает обязательный досудебный порядок, необходимо подготовить исковое заявление и обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и компенсации убытков. На моей практике не было ещё ни одного случая добровольного (досудебного) удовлетворения требований дольщика, поэтому не советую попросту тратить время на её подготовку. Это время будет более рационально использовать для поиска хорошего юриста или самостоятельной подготовки иска, тем более что расчёт неустойки и убытков займет определённое время. При этом убытки придётся обосновать и подтвердить в соответствии с нормами Гражданско-процессуального и Гражданского кодекса России.

При обращении в суд, важно помнить, что не имеет значения, до сдачи дома подаётся иск или после. Если исковое заявления поступает в суд после сдачи дома, то необходимо уложиться в трёхгодичный срок давности.

Необходимо оговориться, упомянутый закон, предоставляет застройщику право на изменение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, но при условии уведомления дольщика об этом за два месяца и получения от последнего согласия (статья 6 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Де-юре, согласие должно обрести форму соглашения об изменении условий договора. Замечу, что дольщик не обязан (!) подписывать данное соглашение – это его право. Большинство застройщиков пугают дольщиков тем, что отказавшиеся от подписания дополнительного соглашения получать квартиры в самый последний момент, что, конечно же, не соответствует действительности. Пока соглашение не подписано, застройщик крайне заинтересован в скорейшей сдаче дома, тогда как при подписанном – получает относительную свободу действий.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. В силу статьи 17 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. То есть и само соглашение подлежит государственной регистрации. Зачастую застройщики этого не делают и у дольщиков есть достаточно неплохие шансы на взыскание неустойки и убытков в судебном порядке.

Во втором же случае порядок действий немного иной и зависит он от сложившихся обстоятельств.

Ситуация 1: недостатки выявлены до подписания акта приема-передачи.

1. Потребовать от застройщика составления акта, в котором указать недостатки объекта долевого строительства и свои требования (безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на самостоятельное устранение недостатков).

2. Отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком требований содержащихся в акте, указанном пунктом выше.

3. Подготовить и передать документы в суд (исковое заявление с приложениями).

Ситуация 2: недостатки выявлены после подписания акта приема-передачи.

1. Составить обоснованную претензию с чётко изложенными требованиями (безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на самостоятельное устранение недостатков) и сроком исполнения. Отправить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного или передать её в канцелярию застройщика.

2. По истечения срока, указанного в претензии, обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что такого рода требования можно предъявить только при условии, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока (не менее пяти лет, за исключением гарантийного 3-х годичного срока на технологическое и инженерное оборудование).

Важно помнить, что в случае если застройщик уклоняется от составления и подписания акта о выявленных недостатках, его нужно составить самостоятельно и обеспечить его получение адресатом. Не лишним будет и грамотно составленный иск, благо юристов в городе много. Во всяком случае, при удовлетворении исковых требований расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах будут взысканы с застройщика. К тому же после судебного заседания, предстоит ещё исполнительное производство, которое в большинстве случаев подразумевает работу со службой судебных приставов. А это уже, зная как работает служба судебных приставов - тема для отдельной статьи… Выиграть суд мало.